Общие положения о форме договора купли-продажи недвижимости.

Согласно статье 213 Турецкого обязательственного кодекса, сделки на предмет купли-продажи недвижимости действительны только в том случае, если они оформлены в установленном законом порядке.

Статья 26 Закона № 2644 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (свободный, но наиболее точный перевод короткого турецкого названия «Tapu Kanunu”) гласит, что сделки по передаче права собственности или по оформлению других вещных прав (права временного или постоянного пользования, права разработки недр, права сервитута, залога или ипотеки) на недвижимость действительны только в том случае, если они оформлены в Управлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним («Tapu Sicil Müdürlüğü”, далее «Управление регистрации»).

Таким образом, единственная допустимая форма сделки, в результате которой происходит переход права собственности от продавца к покупателю, – это сделка купли-продажи, оформленная и зарегистрированная в Управлении регистрации.

Процесс передача прав собственности:

Официальный запрос об отчуждении в собственность объекта недвижимости подаётся в местное отделение Государственной Регистрационной Палаты, после чего там же, в присутствии официально аккредитованного переводчика, происходит передача прав собственности от продавца покупателю. Новому владельцу вручается Свидетельства о праве собственности ( ТАПУ ).

После этого начинается оформление Искана ( Технического Паспорта ) и регистрация счётчиков воды и электричества на имя нового владельца.

Необходимые для этого документы: Копия загранпаспорта, фотографии.

Нотариально оформленный Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли-продажи недвижимости

Закон №1512 «О нотариате» предусматривает еще один вид сделки, предметом которой является недвижимое имущество: «Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли-продажи недвижимости» (ст. 60, 89; «Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”, далее «Договор»). В этом Договоре продавец заявляет о своем намерении продать и переоформить право собственности на недвижимость на имя покупателя, а покупатель – приобрести недвижимость, на определенных в Договоре условиях сделки.

Такой Договор действителен только в том случае, если оформлен у нотариуса. В Договоре должны быть четко указаны все данные объекта недвижимости и сторон сделки, чтобы не оставалось ни малейшей неопределенности. На момент заключения Договора Продавец не обязательно должен являться собственником недвижимости. Как наиболее частно встречающийся пример, можно отметить случай, когда, согласно долевому договору строительного подряда («Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”), заключенному между землевладельцем и подрядчиком (строительной компанией), подрядчик может получать оплату за свою работу отдельными помещениями в строящемся объекте, как указано в графике работ и взаиморасчетов. Таким образом, подрядчик, чтобы привлечь денежные средства со стороны, может заключить нотариальный Договор с покупателем недвижимости на особенно выгодных для покупателя условиях, даже не имея на тот момент права собственности на эту недвижимость.

Если Договор заключается между покупателем и собственником недвижимости или его уполномоченным представителем, то любая из сторон сделки может в одностороннем порядке зарегистрировать этот Договор в Управлении регистрации, даже если в Договоре это прямо не указано. Если же продавец по Договору не является собственником или его уполномоченным представителем, то Договор может быть зарегистрирован в Управлении регистрации только при участии собственника недвижимости. Регистрация Договора в Управлении позволяет требовать выполнения обязательств по Договору даже от третьих лиц, ставших впоследствии собственниками недвижимости (Турецкий гражданский кодекс, ст. 1009, п.2). Это особенно важно для покупателя, оплатившего стоимость недвижимости авансом. Однако, если Договор не был исполнен в течение 5 лет со дня его регистрации в Управлении, он будет автоматически удален из реестра.

В настоящее время нотариусы оформляют Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли-продажи недвижимости, в котором покупателем является иностранный гражданин, только если уже имеется соответствующее разрешение на продажу данной недвижимости данному иностранцу, выданное Эгейским военным командованием. То есть точно на таких же условиях, которые требуются для оформления сделки в Управлении. Поэтому такая форма договора не имеет практического применения для покупателей-иностранцев.

Договоры о купле-продаже недвижимости, заключенные в любой другой форме (устные, в простой письменной форме, или заверенные каким-либо нотариусом, или переводчиком, или любым другим лицом или организацией), ЯВЛЯЮТСЯ ЮРИДИЧЕСКИ НИЧТОЖНЫМИ СДЕЛКАМИ, то есть недействительными с самого момента заключения, независимо от признания их таковыми судом. Даже если договор называется как-то иначе («Договор долевого участия в строительстве», «Договор резервации объекта недвижимости» и т.п.), но сутью его и желаемым результатом является, в конечном итоге, приобретение права собственности на недвижимое имущество в Турции, такой договор будет ничтожным. Будучи ничтожными, такие договоры недействительны по всем пунктам, относящимся к купле-продаже недвижимости, включая любые штрафные санкции и условия. И если такой договор не был исполнен сторонами добровольно, то нет никакой возможности его принудительного исполнения. Единственное, что можно сделать в этих условиях, — это вернуть все в первоначальное положение, то есть покупатель может требовать возврата выплаченных денежных средств в полной мере, без удержания каких-либо «штрафных санкций».